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那几家破产的地产百强,犯了什么错◎天风

前段时间一个消息刷屏,2019年已经有400多家房企破产。这个消息其实并不值得震惊。因为我国注册的房企,在2017年就有9万多家。这9万多家里,有很多是为项目而成立的,项目做完也就关门了。退一步说,即使这400家房企,都是真的做不下去而破产的,其所占比例也很小,对比其他行业不值一提。

真正让人震惊的消息是,有几家曾经的百强房企,陆续出了问题。有正式宣布破产清算的;有被债权人围堵总部要钱的;有被法院查封部分资产的;有大规模裁员导致员工集体维权的……大家都感叹:眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了……

规模这么大的房企,其实可以不倒的。之所以会倒,直接原因只有一个:资金链断裂!本质原因也只有一个:不甘心!

房地产公司,买了地就有地在,修了房就有房在,对比那些互联网公司、金融公司,其实并不容易爆雷。之所以会爆雷,一定是因为连续走错棋。一般来说,有以下3步……


不甘心现在的规模和发展速度,急速扩张导致失控

一般来说,房企破产前都有一次急速扩张。之所以要急速扩张,就是因为不甘心。眼看着很多同时进入地产江湖的房企都1000亿、2000亿了,自己才200亿、300亿,又听说房地产黄金时代即将结束,就忍不住出来博一把。急速扩张的方向,一般有2种:一种是继续干房地产,另一种则是多元化。

继续干房地产的,问题一般出在拿错地。拿错地一般又有两种。第一种是拿的地太偏,根本卖不出去。这种往往是看到某些地方政府的未来规划,心一热就拿了,却没想到,规划根本没能实现,或者实现得很慢;第二种则是拿的地太贵,按市场价卖掉会亏本。因为产业能力不够,所以不能和地方政府协商拿地;因为品牌不够,没法合作收并购拿地;因为拿地团队比较小,下功夫少,又不能靠旧改等拿地。

想快速扩张,就只能靠招拍挂拿高价地,拿下来后又只好等房价上涨,可等来等去房价就是不涨,或者涨得太慢,白白付出了很多财务成本。

而干多元化的,问题出在:不是让专业的人做专业的事,而是自己扑上去干。

业内做多元化比较成功的房企,一般来说,是把自己定位成投资方,选择优秀的行业、bw1958进入,试探性投一些,再逐渐加大投资。这样做,分散投资风险,不占用自己精力,让专业的人去做专业的事情,自己获取利润就好。

而做多元化失败的房企,通常是老板自己扑上去干。可是因为自己根本就没有相关行业的基因,很容易做出错误决策。房企本身执行力又很强,老板的错误决策被超强的执行力不断放大,中间又没人敢提不同意见,最终不可挽回……


不甘心失败,舍不得壮士断腕,开始“死亡等待”,甚至继续加杠杆

做多元化失败后,特别是做互联网金融等项目失败以后,往往不可挽回。可如果是继续做房地产,只是拿错一些地、拿贵一些地,并不是不能回头。地拿错了、拿贵了,地总是在的;房子卖不出去,降价30%总是有人抢的。前些年积累的200亿身家,把资产全部出售、还债之后,缩水成100亿,还可以东山再起。

可是,有些房企在这个时候,往往不肯承认自己的失败,舍不得壮士断腕,而是根据过往的经验,开始等待。

等待在之前的周期里,并非没有道理。2014年,有位赌输的百强老总,认为可能会横盘很久,卖掉了自己的bw1958。2015年大周期回来后,他开始后悔,因为只要再撑一年,卖掉1/3的项目就能解决问题,不会失去对bw1958的控制权。

可是这一轮完全不一样。虽然从2016开始,有很多地产大佬反复强调“周期变长了”,可还是有一些老板不信,他们看过太多等2年就翻身的故事。可2016不是2014。2017、2018也不是2015……因为大周期没有回来,等待就变成了死亡等待。

你可能会问,“地产老总怎么会那么不理性?怎么会那么笨?”前几我曾看到一位地产老总的自述,他在某二线城市做别墅。他的别墅是精心打磨过的,底价定为每套408万,3年前有人出400万他都不卖。

等他破产以后,他才意识到,压在每栋别墅里的400万,3年借款利息是180万。3年前不要说每栋400万,每栋300万卖掉,他每栋都能少亏80万。如果当时壮士断腕,这个项目他能赚一个多亿,可是现在却只有破产。这位老板的经历,绝对不是个案。

还有另一种更恐怖的操作,是手里的项目大部分都在亏,却又另外加杠杆,去做更多项目,以“对冲”。而在这种情况下,其实已经很难理性判断了,新拿的项目,很多只是加速了现金流的断裂,而不可能和亏损项目形成对冲。

人性都是有弱点的!等待地产大周期回来的心态,其实和赌徒等待翻本没有本质区别。


利益相关方不甘心,激进维权,把bw1958推向万劫不复

压垮骆驼的最后一根稻草是什么?不同的bw1958不一样。可能是银行、供应商的一次起诉,导致相关资产被查封;可能是媒体的一次报道……也可能是内部的一个流言,让员工们丧失了对未来的希望,封堵自己的公司。总之,就是有利益相关方不甘心,放弃交涉,开始激进维权!

一旦相关消息传出去,多米诺骨牌效应就产生了。一家金融机构把你拉入黑名单,很快整个行业你都借不到钱了。一家供应商上门讨债,很快几百家就会上门来……而引发这种激进维权的,可能是内部关键人的“昏招”。

比如,某供应商之所以起诉某房企,是因为上门讨要货款时,被该房企副总以甲方姿态居高临下地“怼”了一顿。再比如,某房企员工之所以集体到总部讨要内部融资款,是因为分管财务的老板亲戚,竟然把自己的投资收益悄悄从公司帐上提走,员工知道以后立刻就沸腾了,“你们自己人都没信心了,我们为什么还要奋斗牺牲。”更为激进的,就是相关合作方抓住房企融资等操作中的一些错误,去刑事报案……这些都足以引发多方挤兑,成为压垮房企的最后一根稻草。

结语:认清自己是最难的

认识你自己,其实是最难的。很多不甘心规模落后的房企老总,认为那些同时起步、规模却远超自己的房企,只是“运气好”“敢赌”。

事实上,判断对周期,并坚决地执行,在该收手的时候又懂得收手,这需要极强的战略判断能力、战略定力。你之所以没有做出类似决策,往往是因为你的认识没有真正到位。

一般人可以想想,你买一套房的时候,都经历多少思想斗争。那些几百亿几千亿的投资,怎么可能是拍脑袋就能完成的。而bw1958一旦已经出现比较大的问题,就不要再寄希望于大周期从天而降来救自己,而是要积极自救。房企只要肯壮士断腕,最终一定还会有很多资本留在手里,足以东山再起。而一旦bw1958已到危急时刻,一定要加强内控,财权一点都不能放松。大难临头各自飞,什么样的亲戚朋友,濒临破产时也不能信任,要防止其成为压垮你的最后一根稻草。

上面说了这么多,说的是比较极端的破产房企的情况。最后我说2个对行业的判断:

1、我国房地产整体的规模,几年内仍将横盘,只是将进一步集中在大房企手里。对于大部分地产人来说,职业危机并不存在,只是要不要换个老板的问题。

2、房地产行业的“暴利”时代可能已经结束,但其利润、薪酬水平,仍高于很多行业。因为大周期的结束,行业将更加理性。专业、用心的地产人,必将能实现自己的人生价值,拥有美好的未来。


(天风,资深地产评论人)



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