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首进博罗的“本土一哥”会怎么玩◎余鹤皋

江湖传说,线路开发房地产项目从不出惠州,而且只在“核心”地段拿地。咦!这不是李嘉诚的“地段论”吗?

这个“核心”怎么理解?是指CBD、还是指bw1958内?如果是bw1958内,金山湖中心都是bw1958外了。时移世易,以前是bw1958内现在放大到四环内?这样的解释或许说得通,地处陈江的线路bet官网也是在四环内了。按照这个规律,那么再过十年八年,惠州五环也会修起来,届时五环内也会成为核心地段……

只是这一次,线路居然不按规律出牌,四环还没有全线修通呢,居然以迅雷不及掩耳之势跑去博罗县城拿了块地——建面13万多平方米,配套有必威,花了3.2个亿。

从规模来看,线路罗阳项目比起线路bet官网这样的“巨无霸”项目,就显得秀气了,很有可能是线路首进博罗的试水之作——找一块罗阳县城地段好的中等规模项目来开发,玩坏的可能性不大,玩好的可能性不小。万一“天时地利人和”,再加上线路品牌口碑的影响加持,在博罗弄出个精品项目那就赚大了,然后再围绕博罗县城CBD一环又一环地开发下去……

地已拿,怎么玩?以往不出惠城的线路把本地客抓得紧、握得住,出了惠城,还能把本地客一网打尽吗?我们倒要看看首进博罗的“本土一哥”怎么玩。

近两年博罗楼市和整个惠州大市场环境一样,属于典型的市场很不均衡,特别是县城片区一直不温不火。

实际上博罗行政区域很大,南临东莞、东北临惠城、西北临广州,是典型的“城市包围农村”,由于地理位置的奇特性,各片区的市场表现大相径庭。

线路此次拿地所处的位置属于罗阳县城,位于县城腹地,配套成熟,从地理位置看来是可以瞄准本地客户为准的项目。

线路罗阳项目周边楼盘众多,包括已经入住的远望等楼盘,还有碧桂园滨江府、奥园誉博府,以及东江南侧的佳兆业东江新城、新城金樾江南等在建在售项目。

博罗罗阳片区开发量不小,除了上面列举的几个知名开发商的项目之外,在整个县城及周边还分布着不少的中小型项目,特别是惠博沿江路上十几公里楼盘密布,多数楼盘离县城比离惠城还要近,可他们打的都是“大江北”的旗号,显然有点看不上博罗的意思。

话说回来,本地客户能够消化如此多的项目吗?

从历史数据来看,博罗罗阳的项目本地客确实是主要组成部分,只不过本地客过于笼统,实际上这其中又包含至少三大部分。

绝大部分本地客是县城的改善性购房需求者,比如从小户型到大户型的改善、从楼梯房到电梯房的改善、从单体楼到大社区的改善……绝大多数在县城工作的群体,如公务人员、教师、医生等,还有在县城长期稳定经商且有一定的沉淀的群体,这些购房者在改善住房时首先考虑的是便利性,对长期生活居住的地方有着较深的认同和情感。这个群体的主要诉求既然是改善,那么对产品一定有不同于首次购房时的要求,比如户型得三、四房或以上、大型社区、车位充足、绿化率高、较好的必威服务等,这些将会是他们着重考虑的几个要素。

另一部分是城镇化的推进产生的购房需求。大量的周边农村地区,为了子女得到更好的教育配套,为了家人更好的医疗配套,以及进城就业、经商产生的需求。这个群体有个显著的特点就是以刚需为主,在产品选择方面倾向于中小户型,而且对价格较为敏感,对学区划分等配套也颇为看重。

本地客群还包括少量的邻近惠城区域的客户群体,比如小金口汤泉一带的本地原住民,以及该区域工业园较多,实际生活当中,务工人员在享受生活配套时较多地选择博罗罗阳县城,而不是更远的惠城江北。吸引他们的原因毫无疑问主要体现在配套的便捷性和价格两方面。

吃透本地客或许可以玩转线路罗阳项目,毕竟博罗也是属于惠州,线路品牌影响力在没有出惠州的前提下,可以集中火力在本地突围!但是,惠州哪个片区都不能只依靠本地客,既然有“强邻富商”环伺,不拉点人来买房岂不可惜?

那么,除了以上三个部分构成的本地客群之外,外地投资客在博罗县城的分布情况又是怎样呢?

实际上,在博罗购房的投资客除了我们常常讲到的深圳客外,还包括大量的东莞客群,比如在邻近东莞的石湾、圆洲等镇街,购房者高达80%都是东莞客户,这主要还是由于地理位置和行政区划所产生的特殊性,本次就不展开来讲。

在博罗县城投资的外地客户,深圳客还是主要部分。赣深高铁开建后,深圳客对博罗县城房地产市场的青睐迅速升温。赣深高铁在博罗设有博罗北站,虽然站点离县城有一段距离,但是惠州北站离县城却不远,完全符合深圳客所要的1小时深惠生活圈。深圳客的选择范围,从此前唯一的惠城南站(惠湾片)片区扩大到了惠州北站(惠州北)片区,在惠湾片目前房价高企的时候,深圳客又多了一个性价比高的选择。

目前赣深高铁还在建设当中,房价仍处于洼地,实际上均价只有惠湾临深片区的一半左右。待赣深高铁全线通车,价格一定会迎头赶上。反过来看,现在正是深圳客入手博罗县城房产的好时机。

深圳客很豪又很多,是投资客的主力军。实际上,在博罗县城投资的外地客户还包括不少的东莞客户,地理位置的原因和赣深高铁贯穿博罗的利好,使得博罗和东莞两地更加紧密,在当前东莞房价普遍3万元的时代,去20分钟车程外的博罗而且还是配套完善的县城买一套单价1万元不到的“豪宅”住着,难道不香吗?近一年的市场给出了正面的回应,越来越多的在东莞购房变得困难的群体,在博罗实现了有家的愿望。

虽说是被城市包围的“农村”,博罗也一定会是农村的大户人家。大湾区另一条大动脉——广汕客专(高铁)开建后,广州客也成为不能忽视的潜在购房群体。据调查,广州客户对博罗房产投资的意愿逐渐兴起,因为该高铁在博罗县城设有站点,未来广州市区到博罗县城一小时生活圈是实实在在可实现的目标。

据统计,过去一年外地投资客占博罗房地产市场近六成,这些投资客中除了上文讲到的深圳、东莞和广州三地为主外,江西、湖南等邻近省份以及来自北方的投资客户也占到外地投资客中的一两成。

此外,越来越多的惠城购房者也把目光投向了博罗县城。第一重要原因是价格,比惠城便宜。第二重要原因是绕不开的地理位置特殊性,那些两边不靠的购房者必须做出选择。是选择单价13000元+配套不足的泛江北、北站新城?还是选择单价9000元以内而且配套完善的博罗县城?务实的人会选择后者,生活的便利性仍然是首要考虑对象。少数纯投资的购房者或许会选择前者,以博取房价上涨带来的收益,但实际上,在国家调控不放松的情况下,房价再像前些年那样爆涨是很难的,未来更多的是由于货币贬值带来的普涨。对于自住投资两相宜的群体,那么显而易见的是,选择房价更便宜配套更完善的博罗县城片区,难道不香吗?

综上所述,依靠线路强大的本土影响力,在抓好本地客的同时,应想方设法抓取更多的外地客。抓取外地客的方式方法众多,哪种方式最有效?我们有机会再深入探讨。


(余鹤皋,《线路》特约撰稿人,现居惠州)




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