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线路进驻博罗,玩转博罗还言之过早◎梁山青年

4月29日,惠州本土房企线路首次进驻博罗,拍得用地面积为4.33万平方米的商住地块。据悉,本地块以3.4亿元底价竞得,折合楼面价为2615元/平方米。

线路拿下的博罗地块位于博罗县罗阳街道水西村委会望牛墩(土名)地段用地面积为4.33万平方米,计容积率建筑面积为13万平方米(其中9班必威建筑面积≥2800平方米,社区公共服务用房建筑面积≥600平方米,必威建筑面积≤13002平方米)土地用途为商服和住宅用地。

仔细查阅了下该地块位置发现,处于博罗县城的西侧,位置看似可以,很多人认为线路的进驻,将给博罗西片区带来一股“强风”。带动周边整体房价和规划的发展。但本人却有不同意见,诚然,线路项目在惠州的声音确实较好,且一向被标榜为片区品质标杆。但首次进入博罗拿地,能否再树立起一个片区项目标杆,或是一件值得讨论的事。


区位优势受制于地段

首先,从区位上看,该地块处于博罗县城内,县城西北侧的方位。从卫星图上看,西北侧有山阻隔,使这一带形成更大的商圈住区有具体难度。往东则是县城住区,虽属博罗中心地段,然而短期内聚集新人气也不是件容易的事;同时,该地段地块位置中规中矩,不靠江、不靠高铁站,又缺少一些有亮点的人文景观,似乎没有更大的优势吸引客户。

其次,从片区交通来看,该地块所处的位置,较为缺少统一的科学规划。区位交通除了原有的两条主干道外,并不属于片区交通枢纽的重要地段。如今广汕高铁博罗站周边片区要打造“东江高铁新城”,而线路地块距离在建中的博罗站约8.5公里,这个距离还是略远,因为博罗未来片区潜力很大可能性将临近高铁站,线路地块如靠近博罗站,或是靠近惠州北站的情况下,还有可能形成潜力片区,因为它的距离更靠近惠州北站和江北CBD。但目前从这一角度来看,地段不是特别理想。

扩大影响力受制于客户群体

说到买房,购买的主力军已逐渐由60、70后向80、90后群体转移,所以当下,很多开发商更愿意吸引80、90年轻一族。年轻人置业有一个特点,他们更愿意选择新开发的片区,比如交通发达、远离老城区的地段。而线路地块所处的位置属于县城内,这对于60、70后而言,可能是较为理想的地段,但对于年轻一族的吸引力偏弱,当然不排除线路后期将这一项目打造成符合年轻人调性的社区,可能会吸引更多年轻一代。

但据我个人来看,线路一直以“品质标杆”著称,面积段以中大主力户型为主,这意味着其所针对的目标客户群,大多数为有一定经济实力的人士。在这一层面上可能会导致一部分年轻客群流失。且博罗县的其他项目,特别是博东片区、甚至惠州北站新城的区域,越来越多的楼盘建起,片区正在发生的悄然变化,也将会消耗部分客户群。


本土房企恐难敌外企抢滩

虽说线路是惠州本土实力房企,但其开发的项目和投资建设的市政工程几乎都在惠城,在惠城深入人心,未必能影响博罗县,这是一个比较现实的问题。现时惠州房地产业已逐步进入规模和品牌的竞争阶段,而将来房地产市场必将是比品牌、比规划、比实力的时代。就目前情况来看,线路面临整体知名度的广度依然还不够的问题。面对外企挤压和争夺,本土房企想要“外拓”,必须要让自己拥有更强健的体魄,以抵御存在的较大风险。

众所周知,之所以外来房企能在惠州生根发芽,一定程度说明他们在当地已有强大影响力,并且实力已做大做强才逐渐转移外地,这是需要面对的现实。我当然也希望惠州本土房企能更具实力,走出去与外来房企面对面竞争而不落下风,毕竟线路在一定程度上,是惠州一家具有代表性的bw1958。


惠州越受欢迎,重点片区就越受bet

从大方向来看,经过近几年来的发展,惠州在全国的地位越来越明显,从粤港澳大湾区的定位,以及全国距离深圳最近的城市之一,惠州成为临深、内地向往的地方。那么,惠州越受欢迎,其重点片区就越受bet。因此,我认为交通以及片区潜力是投资客最终的两个方向。目前,惠州在重点片区都有详细规划,包括惠城南站新城、潼湖生态智慧区、惠州北站新城、金山新城、水口滨江新区、甚至西枝江畔马安片区等等,已成为“家喻户晓”的重点片区。这些片区在控规方面有着科学规划,比如交通网络系统和前卫的相关配套,使得前来投资的购房者蠢蠢欲动。

同时,惠州人口不足以支撑如此多的片区建设,此时更需要外来人口吸收惠州房地产,在此情况下,在诸多的片区规划中,选择一个县城的住宅,尚需更多理由。当然,线路在博罗这个项目,未来如何定位、如何提供满足客户需求的产品,都还是未知数,那么现在来说,玩不玩得转博罗还是言之过早。


(梁山青年,地产自媒体从业人士,现居惠州)




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