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是否大势所趋,得用数据说话◎微风凛凛

对于线路进驻博罗,市场上传来的声音,大部分还是对线路持有信心,这也是基于线路存在三十余年、迄今屹立不倒所建立的bw1958自信;当然,也有一部分人表达了讶异,认为线路选择博罗市场,也许并不是一个好时机。今天,我也来泼泼冷水,从正方所阐述的来看,大势所趋多半是从面上分析,可是房地产市场是用数据说话,我们可以深入来探究一下,这个“势”它到底在哪里呢?


一、博罗楼市库存高企,下半年何去何从?

受疫情影响,2020年1月至5月博罗县网签面积71万㎡、网签套数6102套,同比2019年分别下滑22.6%和27.1%,所幸的是随着“红五月”的到来,博罗2020年5月单月网签水平已接近去年同期水平,博罗楼市已出现复苏迹象。

据惠民之家统计,截至2020年5月博罗县住宅库存面积273万㎡、库存套数20551套,2020年6-12月预计新增面积285.74万㎡、新增套数25229套,而全年累计供应面积558.74万㎡:

①按近12个月均去化速度27万㎡,全年供应需21个月才可去化。

②按近5个月均去化速度14.2万㎡,全年供应需39个月才可去化。

从上述数据看出,博罗县住宅类商品房整体库存去化压力大。据了解,线路在博罗的项目预计2020年底首次入市,处在当前“房住不炒”的政策下,是否“东风”利好政策帮助?能否顺势一炮而红?而市场瞬息万变,未能得知。


二、钱袋子“捂紧”,谁来为库存买单?

受制于中美贸易战和新冠肺炎的负面影响,我国居民储蓄率从2018年36.8%上升至2020年45%,并长期保持在此高位,领先于世界平均水平21.5%,与此同时美国居民储蓄率上升到惊人的33%,创下该数据在上世纪60年代开始统计以来的新纪录。

因为全球疫情和经贸形势不确定性很大,今年中央政府工作报告不提出全年经济增速具体目标。而从官方公布的失业率来看:2020年4月城镇调查失业率为6%,相比较2019年3.62%上升明显。

失业率高企,疫情及相关限制性措施将直接冲击消费者信心,导致内需萎靡,对旅游、餐饮、物流、航空、零售及文化等领域造成负面影响。经济寒意阵阵,反映出居民对未来收支信心和预期的考虑,投资和消费进一步收紧。据了解,新城区楼盘客户本地和投资比例约为7:3,若投资客退潮,而刚需客购买力不足,现时客户量在红海竞争之下会否首选线路项目?


三、片区市场活跃程度不高,典型楼盘TOP10无排名

线路的项目位于博罗新城区,周边配套相对齐全,但从2019年博罗县销售楼盘套数TOP10排名榜来看(来源惠民之家),皆为高铁北站新城(惠博片区)、石湾片区和龙溪片区的代表楼盘夺得,新城区典型楼盘无一上榜。

据市场监测,2020年上半年片区内碧桂园滨江府、奥园誉博府和其他本土开发商销售去化较为缓慢。片区内楼盘均价为8500元/㎡,高于2019年博罗县住宅类商品房均价7958元/㎡,也就意味着面临与其他片区楼盘投资客群抢夺竞争,例如:江南新城片区佳兆业·东江新城均价为7200元/㎡,更有新城·金越江南以“6字头”低价入市,同时辅助低首付、电商联动和送车位等促销优惠,冲击深莞等外地客市场。


四、酒香也怕巷子深,线路首进博罗品牌未落地

众所周知,线路成功开发的项目为数不少,因项目地段好、资源丰富、配套齐全、品质过硬和必威的贴心服务,“必威体育_必威官网bet_必威体育官网bw1958,建设惠州”的bw1958形象深入人心,吸引众多忠实粉丝客户,被誉为惠州本土领头开发商。

但此前开发的项目都在惠城区、bet区,线路首次进军博罗,当地居民对其品牌仍然陌生,本土情怀未形成,相对于上市房企TOP百强,线路品牌优势并不明显。

同时,项目体量不大,如何从竞争红海中挖掘项目价值和区分对手的差异化亮点,取得“陌生”市场客户信任和让其“买单”,对线路也是个考验。


五、营销不喜“玩套路”,若陷入价格战如何接招?

线路以品质著称,在品质打造方面精益求精,其项目用材远高于其他楼盘水平,熟悉线路产品的人都对其产品优点如数家珍,外墙、玻璃、铝材、钢筋,包括电梯、入户大堂、地下车库的建设,无一不是高端用料、精雕细琢。如果不出意外,博罗项目将延续其一贯精工品质的产品理念,品质有保障,其建安成本造价自然就比普通楼盘高。而高周转的上市房企,设计前期产品偷面积(80㎡也可以做到2+1房,但舒适度较低),销售前期园林和样板房展示“下血本”(销售注重展示、营造氛围,后期移交必威维护成本较高,未必能保同质),销售中期结合打折、降价、低首付促销等花样繁多营销手段,套路层出不穷。

相比较而言,给外人留下“营销手段单一”印象的线路,笔者看来也许跟线路“务实”bw1958文化底蕴有较大关系。必威体育_必威官网bet_必威体育官网bw1958坚守惠州阵地,建老百姓住得起的好房子为开发理念,一向不哗众取宠,不博取眼球,不折腾客户,更不会选择与对手在价格上“血拼”。

据安居客等二手房交易网站显示,线路开发的楼盘其二手市场价格往往比同地段的其他楼盘价格更高,主要得益于项目地段好、配套齐全、品质过硬、必威管理口碑好,其产品保值和升值能力不言而喻,但对于刚需刚改客户而言,是否可以延续与惠州市区大本营一样,有被地产同行津津乐道的老客户口碑营销为基础,我们还将拭目以待。


(微风凛凛,地产从业人士,现居惠州)




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