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全民炒房时代是怎样来临的◎冷思青

在很多人眼里,与其他金融产品相比,房地产的收益要稳定得多:只要经济还有增长的预期,房屋的真实价值就没有下跌的道理。城市的未来越光明,房价的预期也就越乐观。

但买房真的没风险吗?或者说,只要经济持续向好,房价就一定会一直涨吗?中国之外,早已有明确的答案。

一个世纪以前,技术革新让1920年代的美国走在了世界最前列,成就了无数人的财富梦想。而被高速发展的经济带动的房地产,却成了1929年华尔街梦碎的导火索。因为资金过多流向房地产和各种金融产品,美国经济直接被拖垮。一路高涨的房地产价格突然掉头向下:200万美国人失去住宅,和1600家因为无法回收贷款而破产的银行,让整个经济体系陷入崩塌。

黑格尔说:“人类从历史中唯一获得的教训就是,人类从来不会获得任何教训。”近一个世纪,因为房地产过热导致的经济灾难一次又一次重演:1980年代末,日本出口贸易受到限制,大量资本离开实体经济涌入房地产,导致东京房价飞涨,最终于1991年泡沫破裂,引发了整个“平成年代”的萧条和停滞。

1997年,在上一个十年靠着产业转移实现了经济腾飞的香港和东南亚,高企的房价在国际金融巨鳄操控的金融风暴中遭遇腰斩,造成了持续的经济衰退和严重的社会问题。

2008年,美国炒房成疯引发的次贷危机,掀起滔天巨浪,不但自身经济陷入前所未有的困境,还殃及全球经济进入了长达十年的漫长恢复期。

即使在中国,高房价以及高房价泡沫破裂引发的经济危机,也不是没有过。1995年,海南省的GDP名义增长率跌到了全国倒数第一位,全岛到处是停建的烂尾楼,空荡荡的洋房和一无所有、失魂落魄的投资者。而仅仅在三年前,这个年轻的省份上空还是一片晴朗,GDP名义增速高达83%,傲立全国之首。

1993年,国务院紧急发布政策,收紧银根,终止房地产公司上市,海南房地产泡沫一夜崩盘。数不清的炒房客一觉醒来,每平米上万元的房屋一下跌到几百元,持房者从千万身家变得一文不名、负债累累,甚至破产自杀者数不胜数。

海南至今还在为当年的地产泡沫买单,但从海南兴起的炒房潮却像跗骨之蛆一般,萦绕在中国经济的发展历程中。随着1998年福利分房制度的取消,房地产业在全国各个城市“遍地开花”,各地炒房团也随之“征战四方”。

首先崛起的是温州炒房团,靠着小商品制造业发家的“温州客”怀揣着大笔现金,炒高一个地方的房价之后,迅速脱手、速战速决。很快,就有一批人因此身价倍增。这些“成功”的经历又刺激着更多人加入这场新的“炒房浪潮”中。这场畸形的“造富梦”,在2011年戛然而止。

那一年,广州率先发布通知,新购房屋三年内不得转手出售,很快,各地纷纷发布类似的政策法规,第一代炒房团因此土崩瓦解。曾经代表了浙商创业精神的“温州客”也因此一蹶不振。

“温州客”偃旗息鼓,但房地产的“致富梦”却没有因此停歇。随着越来越多的城市居民住进了商品房,人们也越来越意识到房地产对于普通人非同寻常的价值。很多人在拥有自己的住房后,开始投资下一套住房,其中不少人,是把自己手里的房屋抵押给银行,换取贷款。这种加杠杆的投资方式,让很多人在圆了住房梦之后,开始实现自己的资金积累。一个全民炒房的时代就这样来临。

“工作一辈子,不如当初买套房子。”巨大的赚钱效应下,新兴的“城市中产”们把房地产作为自己资产增值保值的普遍方式。2012年,中国社科院研究员易宪容发文指出:住房市场投资的“赚钱效应”,是刺激炒房客们不断将资金引向这一领域的根本原因。

但是,消除房地产的“赚钱效应”,也是任重而道远。十多年来,房地产拉动的土地增值为很多地方解决了相当一部分财政问题,“土地财政”早已成了这些地方戒不掉的“瘾”。而房地产带动的经济增长,更是让地方对房地产调控投鼠忌器。金融机构在房地产的跳跃中,也尝到了甜头:越来越多的人投资房地产,就会有越来越多的人去银行等各类金融机构贷款。


“枪声”响起之前,谁都认为自己会是这场游戏中的幸运儿。同样,即便能预感到风险的逼近,也很少有人相信自己会是最后一个“接盘”的人。

作为曾经的“创新之都”,深圳高企的房价正在把越来越多的创新者挤走。月入三万、每月却要给好几处房产还五万房贷的中产阶级,在深圳俯首皆是;有了一套房,迫不及待用这套房贷款去买下一套房的“炒房客”,也车载斗量。

与炒房热情高涨不同的是,从2019 年第一季度开始,深圳的第二产业规模已经在慢慢减少,突如其来的疫情更是让这一进程大大加速。如此持续,高房价的“空心繁荣”还能走多久?

不只是深圳,整个中国,也已是不堪高房价重负了。中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组,近日在《中国金融》发布的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查显示:我国城镇居民家庭的实物资产中,74.2%为住房资产,户均住房资产187.8万元。居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。和美国相比,我国居民家庭住房资产比重比美国居民家庭高了28.5个百分点。

这代表什么呢?代表中国的房价一旦风险爆发,将掀起比美国次贷危机更大的灾难。因为,我们拥有的房子比它多得多,而房子占我们财富的比重也要高得多。

原本可用于实体经济发展、可提升居民日常消费能力的资金,现在却不断流入房地产,陷入推高房价的恶性循环。这已经被公认是严重抑制了中国实体经济的活力与创造力,甚至是绑架中国经济的一道越收越紧的致命绞索。

国家统计局发布数据显示:3月份,全国规模以上工业bw1958利润总额同比下降34.9%13月份累计利润下降36.7%。如果实体经济此刻还要被房地产和炒房者抽血,供给侧和消费侧都将被双双拖累,bw1958将减产裁员,消费将萎缩,城市人口将大量失业、打工者将大量返乡,房地产正常的需求也都会被限制,将经济拉入更长的萧条衰退,直到原本可以稳住的房价泡沫被刺破,甚至踩踏式报复性下跌:让每一个有房的家庭,在承受收入减低的同时,还要承受已有财富的缩水,甚至面临“一无所有”。

久走夜路必撞鬼,2020年这个不确定的动荡之年,炒房的夜路继续走,房地产或许就会“撞鬼”成为灰犀牛。

(冷思青,地产评论人)


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