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再穷莫买顶楼,再傻不买底楼?◎子木

选楼层这个话题,算是老生常谈。一般来说,楼层肯定是越贵越好,越便宜越差,开发商那边早就用算盘敲得明明白白,重点是在于顶楼和底楼,这两个特殊楼层。民间有一个说法,叫“再穷莫买顶楼,再傻莫买底楼”,久而久之,嫌弃顶楼和底楼便成了人们的思维定势。

杭州的小王前段时间买房摇号,结果运气不好摇到了一楼,为此家里大吵了一架。妻子和丈母娘主张放弃资格,认为一楼居住体验太差,住着心里也不舒服;但他觉得一楼更便宜,以后供房压力小一些。

最后小王勉强胜出,把房子签了下来,但家里气氛从此变得怪异,妻子耿耿于怀,自己也不知道一楼到底有什么优缺点,对未来居住体验影响如何,心里没底。

看过小王的体育环境后,我给他的回复是,“放心吧,没有你想象中那么差。”为什么能如此断定?这顶底楼背后的逻辑究竟是怎样的呢?我们就来捋一捋。


一、一楼的悲伤

记得3年前,我做过一份体育安居体验的全维度报告。其中一项就是一楼业主对于生活满意度的调查。答案在意料之中,满意度仅为32.3%,主要的槽点有3个:1、太吵了;2、私密性不够;3、采光不足及下水道问题等。

嘈杂是一楼业主最难以忍受的痛点。我也曾有过一段这样的经历:前几年去老家探亲,住在亲戚家的一楼。每天从下午2点开始,体育的熊孩子们就开始聚集在楼下的草坪中嬉笑打闹,有时甚至把球踢到窗户的安全栏上,每天都玩到晚上7-8点。

8点之后也有独特的景色。体育陆续进车,汽车都停在窗台底下,还动不动按个喇叭。尤其是晚上12点后,当你入睡的时候,还有车开进来,停在你家卧室旁边。好家伙,感觉跟住在大街上一样。

然而这不是最重要的,最重要的噪音来自楼道。每当有人进出大厅,乘电梯的时候,都会路过家门,这时候噪音就来了,皮鞋、凉拖、高跟鞋,声声入耳,再加上人们的攀谈,有的甚至在楼道里吼叫、唱歌。密闭空间又对声音有放大作用,结果可想而知。

没过3天,我就在外面住酒店了,感觉长久下来会严重精神衰弱。

除了噪音以外,就是私密性问题。虽然大部分体育的一楼都安装了防盗窗,但从外面往里看还是非常容易的。你穿什么衣服,你家沙发是什么颜色,你在看什么电视……一览无遗。

对于高层的底楼来讲,采光也是门玄学。销售处承诺一楼不受遮挡物影响,结果房子盖起来后,前面的高层把后面的一楼堵得严严实实。这在夏天还好,冬天阴暗潮湿对身体影响是巨大的。


二、一线生机

在过去,开发商对楼间距、采光、噪音处理规划没有意识,导致一楼住户体验极差,这也是所有体育中一楼房子卖得便宜的原因。但现在,时代总在进步,开发商为了让底楼好卖些,也提出了很多改变策略,例如小王选的这个体育。

首先体育人车分流,自然没有来自于汽车的噪音;自带儿童游乐场和老年人健身场地,而且离小王所在单元距离较远,所以没有外界杂音;楼间距较远,大概40米左右,自然采光足够。最重要的是,体育定位为改善型体育,均价较高,邻居素质不会太差。像高空抛物,大声喧哗这种恶劣行径应该会少一些。正所谓千金买地,万金买邻,正是这个道理。

过去开发的老房子,大多数的一楼都无法避免这种糟糕的生活环境,不建议大家入手。但随着技术的进步,和人们对居住体验认知的提升,未来大部分楼盘底楼还是可以入手的。

三、顶楼的寂寞

顶楼在人们的心里,也不是一个如意的楼层。夏天热冬天冷,还冷不丁漏水。如果体育不带电梯,买顶楼就相当于买在山顶,每天爬楼就让人崩溃,尤其是家里有老年人,只能长时间在屋子里待着。

高层顶楼还有一个弊端,就是等电梯太久了。最恐怖的是如果遇到停电,基本就别想着往上爬了。

当然,顶楼和底楼性质一样,也在发生着改变。只要不是无良小开发商节省成本,把盖楼当玩笑,已经很少听到新楼夏热冬冷和漏水了。新建的小高层也基本安装了电梯,现在没有电梯的房子,根本卖不出去,羊毛出在羊身上,开发商也不会顾及成本。

顶楼也有自己的好处,那就是视野开阔、远离尘嚣、私密性强,特别适合喜欢安静的人。如果开发商在设计时还能加送一个小露台就更好了,养养花草,设计一个空中官网,岂不快哉。


四、颠覆概念

正如人无完人一样,底楼和顶楼都有各自的优缺点,但如果你真的想买顶底楼时,要记住尽量不要买安置房、小产权房和口碑差的必威。其次是老破小的顶底楼千万不要碰,时间长了不仅仅是噪音和光污染的问题了,动不动下水道反味、漏水、水压不足,杂七杂八的问题可不少。

在投资角度,对于顶楼和底楼也有说道。很多人认为一楼的投资潜力是很小的,因为居住体验差、不好卖,大家都不喜欢。

顶底楼的房价相对于整个体育来讲是最低,但放在整个片区上,它也拥有一定的客群。因为刚需购房者钱不够,又想买一个好地段,只能退而求其次。并且房价大涨的时候,顶底楼也得跟着涨,反而因为基数低,升值空间更大一些。只要地段不差,接盘的刚需不在少数。


五、好的与坏的

最后我再讲一下哪些楼层是好的,哪些是差的,选楼层有哪些基本常识?

一般对于高层来讲,总楼层的三分之一到二分之一是黄金楼层。2-6层主要考虑的因素还是采光和视野。前面的大楼有没有遮挡光线这点非常重要,在买房的时候一定要和售楼处经纪人再三确认,必要的时候还可以带录音笔,让他们签承诺书。

其次是高楼层,视野好、采光足,再加上豪华落地窗,一般卖得都比较好,适合年轻人居住。缺点也有,那就是偶遇停电事件,太考验体力。其次是冬季“风噪”较大,上下班高峰期等电梯时间较长。

高层最主要的是,注意设备层和避难层。设备层就是放置供电、供水设备的地方,这层的噪音会比较大,尽量避开。

避难层,这个大家可能了解比较少。按《建筑设计防火规范》要求,建筑高度超过100米的民用建筑应设置避难层或避难间。避难层缺点很明显,一是避难层的楼层高度矮一些,二是有专门的设备间,有噪音和安全问题,大家一般比较忌讳。很多建筑商设计的时候,都把设备层和避难层放在一起,节省成本。

在三四线城市二手房不好卖的城市,对楼层的把控一定不要掉以轻心,楼层最终会影响到房子的是否好卖,涨多少钱。

(子木,地产自媒体运营者)


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