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这是一条万劫不复的“发财路”!◎米宅

买房能够犯的错误很多,但是最不能容忍的是“常识性错误”。

比如,绝不碰返租产品,尤其是产权式商铺返租,不管它在一线城市还是四线城市,也不管开发商是大是小。总之,不买返租型商铺,这是一个房地产投资的常识。

所谓“售后返租”,又称“售后包租”、“售后回租”或“售后承租”,就是开发商把房产销售给投资人之后,承诺在若干年内以固定或不固定的收益重新将房产承租,并支付给投资者租金的必威模式。

这种必威模式是一个舶来品,起源于六七十年代的美国。20世纪90年代中期,售后返租模式经香港传入内陆,很快便成为必威地产界的宠儿,在深圳、广州、浙江等地刮起一股股商铺“返租旋风”。

到了本世纪第一个十年,返租模式几乎成为所有开发商的销售法宝,最高峰时一半以上的必威项目都在返租。

为什么返租模式如此受到追捧?因为它好像完成了一个必威房必威官网bet、销售、出租、收益的不可能的多赢。

有了返租模式,所有售卖商铺可以实现一个可售价格上的增值,这样就能实现最大程度上的资金回笼,实现开发商的利益最大化。

有了返租模式,投资者有了未来若干年内稳定的租金收益保证,这样就不必操心交房以后招租、运营、租金收取等麻烦问题,投资人可以实现投资的稳定回收。

对于必威必威本身,也可以统一经营,避免了经营权分散的各种问题。

然而,看似完美的必威模式,却似乎隐藏着巨大的风险。

首先,在商铺销售阶段,开发商为了转嫁风险,转移成本压力,往往将商铺的返租回报金额加进商铺售价成本之中。

如某商铺原价卖100万元,选用三年返租方式需要在三年内返还给业主租金32万元,这32万元由开发商支付。但是,三年内开发商实际能够获得多少租金却是一个未知数,带有较大的不确定性,而且很大可能远远低于32万元。

为了转移成本压力,开发商往往将需要支付的32万元租金打进商铺的销售价格之中,即商铺的售价从100万元提升到132万元,开发商的实际所得仍然是100万元,这样就进一步提高了商铺的销售价格。

同时,为了获得可实现的最高销售价格,很多开发商不惜在商铺销售阶段进行过度包装和承诺,在很多情况下竭泽而渔,甚至饮鸩止渴,其目的就是为了获得最高的资金回笼。

过度包装和过度承诺产生的一个严重后果,就是与招商经营工作的严重对立。

很多销售型商铺承诺给到投资者的回报达到10%以上,实际租金收入却往往只有承诺回报的三分之一到五分之一,这就会使得投资者与开发商、经营者的矛盾升级,互不信任。

很多情况下开发商为了继续扮演下去,不惜拆东墙补西墙,变本加厉形成庞氏骗局,最后利用法律上的漏洞逃之夭夭。

这样的漏洞有哪些?很多时候,从游戏开始前,开发商就已经把退路想好了,而你却毫不知情!

一般来说,开发商会通过以下两种方式,从签订合同之时,就把自身的责任,规避得一干二净!

1、购房者与开发商签订《房屋买卖合同》,与开发商指定的经营管理公司签订《房屋租赁合同》。在这种模式下,开发商卖完房子,就可以全身而退!

说白了,今后付不出租金,从法律关系上买房者应该堵门的必威管理公司,而不是开发商。

当然,通常在销售过程中,销售人员或明示或暗示,开发商和经营管理公司有千丝万缕的关系!其实哪怕有部分股权关系,也没用!毕竟主体不一样,而且股权是可以变更的!

2、购房者与开发商,同时签订《房屋买卖合同》,以及《委托经营合同》。这样看似销售和委托经营是同一家,开发商就跑不脱了?

不,在委托经营模式下,开发商只是受购房者委托,从法律关系角度,委托的法律后果,是归于委托人!也就是说,如果经营不善,付不出租金,导致购房者投资落空,这个后果,也只能是由购房者来自行承担,你明白了吗?

而且,一旦开发商申请破产,购房者也会面临合同无法执行的问题。

前段时间,在河南郑州发生了一场返租维权。

2017200多名业主购买了易元国际楼盘的一套公寓,并与开发商签订了返租合同,约定N年返租。

但近4年过去了,200多名业主不仅没有拿到租金,去公司要说法,却发现该公司——河南易元置业有限公司已经进入了破产重整程序。

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民事裁定书显示,2020414日,易元置业以其不能清偿到期债务,且资产不足以清偿全部债务为由,已经开始申请破产重整。

经过法院查明,易元置业注册资本5000万元,而账面记载负债超8.16亿元,已不能清偿到期债务。

那返租合同怎么办呢?

易元置业虽然有巨额负债,但一部分房产没有出售,还有车库、酒店等,有一定的财产价值。”必须找一个整体投资方,把该公司所有的资产加负债全部担下来,而承诺返租就属于负债之一,由这家公司进行返租租金支付。

道理虽然简单,但是难的是执行。在大多数房地产公司被三道红线勒的喘不过气的年景,谁能有闲钱来接这个烂摊子呢?没有接盘侠,再高的返租比例也是空谈,再严谨的法律合同也是一张废纸。

有人可能会说。易元置业是个地方性小公司,而大公司是不可能破产的。然而,这年头,没什么事情是不可能的。

去年年初,蛋壳公寓美国敲钟,一时风光无限。但谁能想到去年年末,必威模式破产,只留下一地碎壳。

去年三季度,蚂蚁公司预备上市,市值预估超过3万亿,成为中国第一市值公司。然而四季度,国家一纸令下,停止上市,并开始反垄断调查,前途难料。

这里,我不是说所有的返租都一定出问题。

而只是说,这种必威模式下,出问题的概率较大,而且越小的公司出事概率越大。

同样的投资,社会上有更多回报率稳定,且风险可控的项目。为什么不去选呢?

不过,话说回来了,如果你一定要买,我也拦不住你。

最坏的打算,你的返租租金大不了变成一辆“某驰电动车”开回来。

(米宅 IDMizhaiPlus,专注房产投资,一线调研,六年专业团队)


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