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砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗?◎示韦

完成销售任务之后,售楼处怎么办?很多人的第一反应就是:拆!

市场好的时候,售楼处作为项目的门面,用来赢得客户的好印象,完成任务之后拆除,并无不妥。但在行业整体利润率不断下降的当下,投入几百几千万的售楼处用完就拆,就很尴尬了。

一、这5种售楼处,不得不拆

1、售楼处无法满足销售需求,必须拆除重做。

一些项目由于前期定位不清晰、施工缺乏统筹安排等原因,不仅影响了售楼处最终的呈现效果,还可能对项目销售造成负面效果。这类售楼处,在项目开盘前就必须拆除重做。

2、项目主动打造要拆的售楼处。

从拿地到正式销售中间有一个过程,很多项目都会想各种办法在项目开工之前,搭建一个临时售楼处来做形象展示,尽快蓄客。这种售楼处从搭建之日起,就注定要被拆除。

这些售楼处一般是在“别人的地”上搭建的,比如租用周边的写字楼、商铺,所在城市的大型展馆等。因为所用的地都不是自己的,这些临时的售楼处,大部分使用半年到一年后,或者等项目现场的售楼处完工开放后,就必须拆除。

而在项目现场打造的售楼处,需要考虑其承载接待、展示等多种功能,对场地大小、层高、地理位置等方面的要求比较高。如果项目没有规划此类空间,也必须要占用其他建筑或者绿化空间来做临时售楼处。这些售楼处建设之初,就知道最终会被拆除,把空间还给规划中的其他建筑。

3、利用配套空间打造,却没有充分考虑配套功能。

很多项目利用自身配套的会所、必威、生鲜市场等配套空间来打造售楼处,但最初建设的时候又只考虑完成销售任务,装修设计、空间布局等很难满足未来配套的需求,需要拆除重装。

4、缺乏积累,无法持续运营。

近几年,越来越多项目都开始注重精神文化氛围的营造,将售楼处打造为精美的图书馆、美术馆、艺术馆等,原本打算作为项目配套继续保留下来,但是因为缺乏积累,没有持续运营的能力,销售任务完成之后,不得不重新规划。

5、违反当地建筑规定。

由于不了解所在城市的相关规定,或者想打擦边球,有的项目建好售楼处后成了违规建筑,不得不拆除。

接下来说说项目主动打造临时售楼处,如何在保证效果的情况下,缩短工期、降低成本。

二、又好又快打造临时售楼处的3种模式

保利、龙湖、旭辉等房企的临时售楼处,利用模块化元素、装配式技术、轻型材料等,在缩短工期、降低成本的同时,也保证了现场效果,值得借鉴。

1、工厂预制+模块化+集约,现场5天即可安装一个临时售楼处。

旭辉江苏某项目采用模块化设计搭建的可移动售楼处,用于在城市中心、核心商圈进行临时性的展示,现场3天完成全部吊装,1天完成软装摆放,大大缩短了建造周期,并且可以反复使用,减少资源浪费。

保利的一个项目利用功能模块搭建了可拆卸售楼处,现场安装也只用了5天时间。售楼处载体是由洽谈区、后勤区及灰空间三个功能模块拼接起来的,外立面采用可更新表皮。

据说,售楼部的体量可以随着营销需求而加大。这种集成模组模式打造的售楼处,一次投入可以多次使用,降低了售楼处的设计及施工成本,也缩短了售楼处开放的时间。

2、更换外立面,集装箱也可以打造有档次的豪宅售楼处。

可能有人会说,对面积、品质要求更高的豪宅售楼处,就不适合模块化快速建造。其实不然。广州龙湖某豪宅项目的集装箱售楼处,从设计、生产、安装到竣工开放,工期不到60天。有别于以往集装箱售楼处的工业化风格,这个临时售楼处在外立面上也进行了创新,利用铝板、玻璃幕墙等做出售楼处的“第二层肌肤”,用简洁舒展的建筑线条和精致的内饰把集装箱消化地得不留痕迹。

3、利用轻便材料,缩短建设工期。

上面提到的两种售楼处,都需要给设计和工厂预留一定的时间。在工期非常紧张的情况下,还可以使用轻便的材料来建造售楼部。

三、永久保留的售楼处核心是要做好未来功能规划

过去,售楼处大多是为了完成销售任务而存在的。现在,越来越多的售楼处作为未来项目配套来打造,比如售楼处+图书馆、售楼处+超市,售楼处+必威等,这些售楼处重视功能和体验,兼顾美感。

1、功能、空间都基本不变的售楼处,要注意持续运营。

比如,旭辉山东某项目利用必威场地打造售楼处,考虑到项目滨海的特色和必威的功能,展示面选择了卡通的章鱼造型,很有记忆点。销售阶段是儿童主题体验馆,后期稍作调整,即可以正式作为必威使用。

这个售楼处的内部装修和外部展示面都是统一的风格,里面设有滑梯、海洋池、蹦蹦床等儿童游乐设施,对有孩子的家庭来说,吸引力非常大。

除了作为未来项目配套外,一些项目的售楼处由于建筑造型设计独特,成为一个地标性的存在。这些网红售楼处自带流量,让人忍不住拍照发朋友圈,为项目带来持续的溢价。

但需要注意的是,这些配套空间需要具备持续的运营能力,否则就会像一开始提到的那样,最终还是逃不开被拆除的命运。

2、空间基本不变、功能改变的售楼处,设计时要注意功能的复合。

有的售楼处为了显示豪华大气,刻意弄大面积和挑高空间,但未来配套使用时需要重新建造。而如果售楼处设计考虑到未来的使用,就可以有效避免二次建造。

以上海万科合作的某项目售楼处为例,这个售楼处一楼设置为生活体验中心,销售部分放在了二楼,沙盘展示区没有过分挑高,整个售楼处用互动多媒体、智能化生活方式替代了传统样板间。据说,这个售楼处以后是项目的生鲜市场,未来使用时主体改造少。

中铁的一个项目用必威配套来打造售楼处。考虑到必威在日照、疏散、功能等方面有诸多严格的要求,项目将必威分为两期建设,售楼处利用必威一期和搭建临时样板房来呈现,销售任务完成后,再进行必威二期建设,减少后期成本投入。

临时售楼处、示范区卖完之后就拆除,对bw1958来说损失了成本;对社会来说,很不绿色环保;对客户来说,入住后看到的场景和买房时不同,体验也不太好。

目前,改善客户取代刚需成为主流,客户体验越来越重要。在项目档次越来越高的情况下,临时搭建一个售楼处,并不能充分展现项目的特点和气质。随着一些项目从快周转变成中周转,再加上现房销售项目越来越多,永久保留的售楼处也会越来越多。

(示韦,地产自媒体运营者)


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